Výsledky vyhledávání

Proč nechtít na investici činžovní dům

Odesláno admin na 10 října, 2016
0

Posledních pár let zažívá investování do nemovitostí opravdový boom. Dřív se investicemi do nemovitostí zabývaly téměř výhradně velmi majetní klienti disponující značnou hotovostí a téměř veškeré spekulativní nákupy se děly v hotovosti.

Nízké úrokové sazby, nepovedené důchodové reformy a rostoucí finanční gramotnost ale v posledních letech přivedla úplně novou investorskou skupinu – jsou to slušně vydělávající lidé, kteří ale investiční nákupy hradí z velké části z hypotéky.

Snem značné části takovýchto investorů je vlastnit menší činžovní dům, který má nájem dost velký na to, aby z něj hypotéka (kterou si na dům vzali) byla kompletně splácená a v ideálním případě zbylo něco navíc. Majitelé nemovitostí toho logicky využili a tak jsou ceny takovýchto domů dnes poměrně vysoko.

Na co by se měl zaměřit investor, pokud o činžáku uvažuje? A jak to všechno nastavit, aby se ze snu nestala noční můra?

Máme pro Vás několik rad:

1. Rezerva na rekonstrukce – zatímco když vlastníte byt na pronájem, tak musíte šetřit jen na jeho vnitřní úpravy a opravy (většina ostatních oprav se hradí z fondu oprav do kterého přispíváte), tak v případě činžovního domu musíte šetřit na všechny opravy – prvních pár let si tak pravděpodobně budete muset vytvářet rezervu na budoucí rekonstrukce (okna, omítky, střecha, zateplení,…) – jen u výjimečných nemovitostí si můžete dovolit tuto rezervu nemít. Z dlouhodobého hlediska se doporučuje do rezervy směřovat zhruba 30% z výše nájemného.
2. Udržitelnost nájemného – pokud kupujete investiční byt, tak je zpravidla prázdný. Pokud ale investujete do činžáku, tak bývá řada bytů obsazena nájemníky – v tom případě se vyplatí investovat čas a energii do to, abyste si ověřili, jak poctivě stávající nájemníci platí, kolik platí vzhledem k nájmům v daném městě, jestli někdo z nich nemá nějakou nápadně výhodnou smlouvu, případně jak rychle se dá v dané lokalitě najít nový nájemník. Stávající nájmy totiž mohou být vyšroubované nahoru a v případě výpadku jediného nájemníka už můžete mít finanční problém.
3. Diverzifikace rizik – zdaleka ne vždy je dobré sázet vše na jednu kartu. Měli byste mít připravených několik scénářů a peníze rozdělené na více místech – pokud by totiž investice do činžáku nevyšla, tak abyste neskončili jako bezdomovci pod mostem.
4. Postupné umořování – pokud si koupíte třeba tři samostatné byty ( a máte tedy tři hypotéky) a každý z nich Vám vydělá na hypotéku a něco málo navíc, tak je dobré všechny tyto přebytky směřovat jako mimořádné splátky na jednu hypotéku a tu předčasně doplatit – tím vám klesne splátka a dále umořujete druhou hypotéku pomocí mimořádných splátek a nakonec třetí. Hypotéky tak splatíte podstatně rychleji, ušetříte na úrocích a snižuje se Vám měsíční splátka. U činžáku ale budete mít hypotéku jen jednu a tak postupné snižování splátek jde jen velmi omezeně.
5. Úrokové riziko – kupujete činžák a teď Vám výpočty vychází? A co se stane když se zvedne úrok? Uvědomte si, že budete mít hypotéku v řádech několika milionů a každá desetina na úrokové sazbě může znamenat stovky až tisíce korun měsíčně navíc. Budete připravení na scénář, že Vám sazba stoupne o 2% a vypadne Vám jeden nájemník?
6. Daně – nikdo je nemá rád, ale všichni je musíme platit. V případě bytu platíte daně jen z čistého nájemného (ne z fondu oprav), v případě činžáku ale platíte daně i z peněz, které si necháváte jako rezervu na budoucí rekonstrukce. Na daních tedy až na výjimky zaplatíte víc než majitel bytu.
7. Starosti se správou domu – u činžáku musíte myslet na úklid a údržbu společných prostor, řešit všechny opravy a úpravy. U bytu většinu těchto věcí dělá za Vás SVJ. A co třeba shazování sněhu ze střechy, sypání chodníku před domem, … A víte kolik Vás ročně bude stát pojištění nemovitosti a odpovědnosti?

Tímto článkem rozhodně nechci říct, že investice do činžáku je špatná – leckdy právě naopak, ale je potřeba přemýšlet nad všemi aspekty takovéto investice a umět si věci velmi dobře zmapovat a spočítat. Pro méně zkušené investory rozhodně doporučujeme spíš koupi několika bytů než jednoho činžovního domu.

Pokud si s investicemi nebo s činžákem nevíte rady, tak se ozvěte – určitě společně něco vymyslíme.

zanechte odpověď

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Porovnejte nabídky