Konečně jste se rozhodli, že si koupíte investiční byt? Gratuluji. Teď přijdou ty možná ještě složitější otázky – jak velký by měl být a kde.
Problematice míst vhodných pro nákup investičních nemovitostí jsme se věnovali již v několika článcích, tak dnes bychom se s dovolením podívali na to jak velký byt si pořídit.
Na začátku si ještě ujasníme jednu věc – jde nám o byt, který budeme vlastnit mnoho let a chceme jít cestou dlouhodobých pronájmů.
Pokud chcete jednoduchou odpověď, tak ta je 2+kk nebo 2+1. Jestli Vás zajímá i proč, tak klidně můžete číst dále.
Když bychom to chtěli vzít logicky od nejmenšího:
Byty 1+kk, 1+1 – jsou obvykle velmi rychle pronajmutené – to je je jejich nesporná výhoda. Za nevýhodu bych pak považoval to, že tyto malé byty často slouží jen jako dočasná řešení a z toho plyne, že se nájemníci nechovají k vybavení vždy vzorně (protože přeci jsou tu jen na chvíli) a je potřeba počítat s podstatně častější výměnou nájemníků (když se jejich životní situace zlepší, tak jsou do většího). S výměnou nájemníků pak může být spojen dočasný výpadek příjmu, náklady na opravu bytu (vymalování atd. ). Asi nejčastější bývá změna nájemníka v průměru jednou za rok.
Byty 2+kk, 2+1 – přináší zajímavé propojení obou konců – dají se poměrně rychle pronajmout a zároveň jsou dost velké na to, aby tam třeba pár mohl žít i několik let. Nájemník v takovém bytě prožije obvykle v průměru 2,5 roku.
Byty 3+kk a větší – jejich nevýhodou je jejich vysoké nájemné, které často způsobuje, že trvá déle než se byt pronajme. Zároveň větší byty častěji vyhledávají usazenější lidé (často s dětmi) a ti preferují většinou bydlení ve vlastním. Na druhou stranu pokud se Vám už podaří najít vhodného nájemníka, tak ten se může odvděčit průměrnou dobou nájmu, která lehce přesahuje hranici 4 let.
Zajímavým pohledem pak může být i takzvaná „diverzifikace rizik“ – to znamená, že je lepší koupit si dva byty 2+kk než jeden 4+kk. Cena i výnos na nájemném budou asi dost podobné, ale pokud Vám na dvou bytech vypadne jeden nájemník, tak Vám zůstane měsíčně alespoň nějaký příjem – zatímco u jediné nemovitosti je to taková hra „všechno nebo nic“.
