Koupili jste si byt, pronajímáte ho a radujete se z toho, že vše klape a cítíte se jako skutečný realitní investor?
Pak ale přichází březen a blíží se povinnost podat daňové přiznání. Možná Vás to trochu stresuje. Nebojte, pokud nebudete chtít něco opravdu speciálního, tak je to vlastně hračka. Pokusím se Vás celým procesem relativně jednoduše provést na následujícím modelovém příkladu.
Koupili jste si v roce 2021 byt za 2,5 milionu. Z kupní ceny jste 0,5 milionu zaplatili hotově a 2 zbývající miliony jste si půjčili na hypotéku (ideálně mým prostřednictvím 🙂 ). Byt je celý rok pronajatý a nájemné je 10 000 měsíčně, 3000 jsou pak poplatky (nad rámec nájmu) z čehož je fond oprav je 1000Kč.
Hned na začátku bych Vás varoval od nápadu příjmy z nájmu nedanit. Ono by se totiž docela jednoduše mohlo stát, že se to „provalí“, a když na Vás pak přijde kontrola z finančního úřadu, tak to bude všechno možné, jen ne příjemné. O tom, že kromě doplatku daně riskujete i případné pokuty, raději dál mluvit ani nebudu.
Tak tedy kde začít?
Ten kdo se ve věcech moc nevyzná (a je tedy spíš majitel nemovitosti, která se pronajímá, než investor) využije možnost daňového paušálu. Daňový paušál na příjmy z pronájmu nemovitostí je stanoven na 30% – tolik si tedy můžete z příjmů odečíst, aniž byste museli finančnímu úřadu dokládat, jak jste tyto prostředky vynaložily. Pokud tedy Váš příjem byl 120 000 za rok, tak by ony paušální náklady byly 36 000. Z částky 84 000 tisíc by se Vám vypočítávala daň z příjmu, která je 15% – na daních byste tak zaplatili 12 600 za rok. To je víc než 1000 korun měsíčně a spolu s tím, že hypotéku máte třeba 9000 by to znamenalo, že Vám vlastně vůbec nic nezbyde.
Jak to jde udělat chytřeji?
Pokud se nerozhodnete využít výše uvedený daňový paušál, tak jak jsem o něm psal výše, tak máte pořád druhou možnost a tou je uplatnění nákladů. Řada nezkušených lidí se v tuto chvíli zasekne a řekne si, že přeci s bytem žádné náklady nemají – tedy možná tam nechali jednou vymalovat, ale to udělal někdo za pár tisíc a dost možná „bez papírů“. Ono je to ale celé trochu jinak a vy můžete využít celou řadu nákladů, které na první pohled vidět nejsou.
Mezi nejčastější náklady pak patří:
- odpisy nemovitosti – za mne jednoznačně nejlepší náklad, protože Vás zdánlivě nic nestojí, ale velmi Vám pomůže snižovat daňový základ. Pokud jste si koupili investiční byt, tak ho můžete postupně odepisovat po dobu 30ti let, přičemž první a poslední rok si odepíšete 1,4% z kupní ceny a všechny ostatní roky 3,4%. V našem případě by výše odpisu za rok 2022 byla 85 000Kč
- úroky z hypotéky – pokud jste si na koupi bytu vzali hypotéku, tak zaplacené úroky můžete uplatnit jako náklad (pozor nejsou to ty úroky, které uvádíte v daňovém přiznání ke slevě na dani). Úroky se samozřejmě v čase různě mění, ale v našem případě klidně mohou být 60 000 za rok.
- pojištění nemovitosti – pokud máte nemovitost pojištěnou (Jistě máte, protože máte hypotéku a tak to po Vás banka požaduje. Ale Vy jste zodpovědní a měli byste pojistku i kdybyste hypotéku neměli.), tak i cena ročního pojistného je odečitatelným nákladem – v našem případě to bude dalších třeba 800 korun.
- fond oprav – jak jistě víte, tak fond oprav nemůžete přeúčtovávat nájemníkovi, ale co jste možná netušili je, že ho můžete použít jako daňově uznatelný náklad (za předpokladu, že nebyl využit k technickému zhodnocení nemovitosti). V našem případě tak na hromádku nákladů přihazujeme dalších krásných 12 000Kč.
- náklady na auto – pokud třeba na prohlídky bytu jezdíte autem, tak si to rovněž můžete dát do nákladů. Předpokládám, že málokdo z Vás bude mít auto jen pro ježdění na nemovitosti, ale spíš ho budete používat i k soukromým účelům – pro tento případ můžete využít paušálně stanovenou částku 4000Kč za každý měsíc, kdy jste auto použili k cestám spojeným s bytem. Takže do výdajů přidáváme krásných 48 000Kč.
- Pak existují další možnosti, co všechno jde ještě započítat do nákladů, ale zpravidla se už nejedná o vysoké částky.
Když se tedy podíváme na naše náklady, tak je to úctyhodných 205 800Kč. Vytvořili jste si tedy krásnou daňovou ztrátu.
K čemu taková daňová ztráta je? Pokud jste zaměstnaní, tak Vám vlastně moc nepomůže, protože daňová ztráta z pronájmu nejde použít proti příjmům ze zaměstnání. Pokud podnikáte, tak je to jiný příběh, tam samozřejmě můžete tuto ztrátu uplatnit a snížit si tak celkovou daňovou zátěž. Ušetřené peníze na daních tak jsou vlastně dalším ziskem, který dál podporuje výhodnost Vaší investice do nemovitosti.
Tak teď už víte, jak se pozná investor – místo toho aby na daních zaplatil 12 600, tak nezaplatí nic, nebo si ještě nechá snížit daně z podnikání.
Pokud jste se rozhodli investovat do nemovitostí, tak se nebojte a naplno využijte to, co Vám náš daňový systém umožňuje.
