10% VÝNOS? Na papíře možná, v realitě těžko.

Desetiprocentní výnos na papíře možná, v realitě jen těžko

Investice do nemovitostí jsou v České republice považovány za národní sport. Jsou hmatatelné, srozumitelné a historicky se ukazují jako bezpečný přístav pro uložení peněz. Mnoho začínajících investorů však dělá při výběru své první nemovitosti zásadní chybu. Nechají se opít čísly, která na první pohled vypadají neodolatelně, ale v praxi jsou naprosto nereálná. Rozdíl mezi teoretickým výnosem a penězi, které vám skutečně zůstanou v peněžence, může být propastný.

Past jménem kalkulačka na inzertních portálech

Standardní postup vypadá většinou takto: Otevřete si inzertní server, podíváte se na kupní ceny bytů v daném regionu a následně zkontrolujete výši nájmů v téže lokalitě. Vydělíte roční nájemné pořizovací cenou a vyjde vám krásné číslo, třeba oněch magických deset procent. Tento výpočet má však jednu zásadní vadu na kráse. Předpokládá totiž, že nemovitost bude obsazena tři sta šedesát pět dní v roce a nájemník bude platit na korunu přesně a včas.

V lokalitách, jako je Praha, Brno nebo Plzeň, se této ideální představě můžete přiblížit, protože poptávka po bydlení je zde obrovská. Pokud se ale vydáte do menších měst nebo strukturálně postižených regionů, kde jsou kupní ceny bytů velmi lákavé, realita vás může tvrdě zasáhnout.

Skutečná obsazenost versus neúprosný čas

Prvním faktorem, který drasticky sráží teoretický výnos, je takzvaný vacancy rate neboli míra neobsazenosti. Zatímco v centru Prahy najdete nového nájemníka za týden, v jiných koutech republiky může byt po odchodu starého nájemníka zet prázdnotou dva nebo tři měsíce. I když se zdá, že je to jen krátká doba, v ročním zúčtování to znamená výpadek pětadvaceti procent vašich příjmů.

K tomu si připočtěte náklady na drobné opravy, malování a úklid, které musíte mezi jednotlivými nájemníky provést. Pokud se váš teoretický výnos deset procent sníží o neobsazenost a náklady na renovaci, rázem se pohybujete kolem šesti procent. A to jsme teprve na začátku seznamu reálných výdajů.

Riziko neplatičů a sociální skladba lokality

Dalším strašákem, o kterém se v barevných prospektech realitních kanceláří nedočtete, je riziko delikvence. Existují oblasti, kde je platební morálka vynikající, a lokality, kde je neplacení nájemného běžnou součástí investičního rizika. Pokud narazíte na problémového nájemníka, váš zisk se nejen zastaví, ale začnete generovat čistou ztrátu.

Právní proces vystěhování neplatiče může v českém prostředí trvat mnoho měsíců. Po celou tu dobu musíte hradit poplatky do fondu oprav, energie a pojištění ze své vlastní kapsy. Při kalkulaci výnosu v rizikovějších oblastech byste proto měli vždy počítat s rezervou na právní služby a několikaměsíční výpadek příjmu. Bez této rezervy není váš výpočet profesionální analýzou, ale pouhým zbožným přáním.

Co všechno ukrajuje z vašeho čistého zisku

Mnoho investorů zapomíná do svých rovnic zahrnout mandatorní výdaje, které se z nájmu prostě nedají přenést na nájemníka. Jde především o příspěvky do fondu oprav, daň z nemovitých věcí a pojištění objektu. Pokud byt nespravujete sami a využíváte služeb správcovské firmy, musíte počítat s poplatkem, který se obvykle pohybuje kolem deseti procent z měsíčního nájemného.

Správa nemovitosti je buď práce, nebo náklad. Pokud ji děláte sami, musíte započítat hodnotu svého času. Pokud si na to někoho najmete, musíte ho zaplatit. Ani jedna varianta není zadarmo. Když sečtete všechny tyto položky, zjistíte, že papírový desetiprocentní hrubý výnos se v reálném světě často smrskne na čistý výnos kolem čtyř až pěti procent.

Jak investovat s chladnou hlavou

Investování do nemovitostí je skvělý způsob budování bohatství, ale vyžaduje matematickou disciplínu a upřímnost k sobě samému. Nenechte se zlákat vysokými procenty v inzerátech, která slouží především k nalákání nezkušených kupců. Vždy si zjistěte reálnou poptávku v místě, promluvte si s místními správci a počítejte s pesimistickým scénářem.

Bezpečná investice je taková, která dává ekonomický smysl i ve chvíli, kdy byt zůstane dva měsíce prázdný nebo když vzrostou náklady na údržbu. Pokud vaše čísla vycházejí jen při stoprocentní obsazenosti a nulových poruchách, nekupujete investici, ale hazardujete se svým kapitálem.

Pokud právě zvažujete nákup investičního bytu a nejste si jistí, zda jsou vaše výpočty správné, neváhejte se poradit s odborníky. Správné posouzení lokality a rizik vám může ušetřit statisíce korun a mnoho bezesných nocí. Stačí mi napsat zprávu a můžeme se na vaše konkrétní čísla podívat společně. realita bývá tvrdá, ale připravenému investorovi přeje.