Neinvestujte do toho co se líbí vám: Největší chyba investorů do nemovitostí

Neinvestujte do toho co se líbí vám

Investice do nemovitostí je pro mnoho lidí symbolem finanční svobody a bezpečného uložení kapitálu. Je to hmatatelné aktivum, kterému rozumíme lépe než složitým akciovým derivátům. Přesto se právě v tomto srozumitelném světě skrývá past, do které padají zejména ti, kteří jsou ve svém profesním životě velmi úspěšní. Tato past se jmenuje osobní vkus.

Pokud jste zvyklí na určitý životní standard, bydlíte v prostorném domě s designovým nábytkem a potrpíte si na prémiové materiály, je přirozené, že tyto nároky podvědomě přenášíte i na své investiční portfolio. Zde se však láme chleba mezi nadšencem a skutečným investorem. Úspěšná investice totiž není o tom, zda byste v daném bytě chtěli bydlet vy sami, ale o tom, zda v něm chce a může bydlet co největší počet lidí na trhu.

Problém vysokého standardu a nízké výnosnosti

Začínající investoři s nadstandardními příjmy často dělají tu chybu, že kupují nemovitosti, které zrcadlí jejich vlastní status. Hledají byty v nejdražších čtvrtích, investují do italské dlažby a chytrých domácností. Problémem je matematika. Zatímco pořizovací cena takového bytu a náklady na jeho luxusní rekonstrukci vystřelí do astronomických výšin, nájemné, které trh unese, roste mnohem pomaleji.

V praxi to znamená, že byt, který je o polovinu dražší díky luxusnímu vybavení, vám pravděpodobně nepřinese o polovinu vyšší nájemné. Většinou získáte jen o deset nebo patnáct procent více než za standardně vybavený byt ve stejné lokalitě. Vaše rentabilita neboli výnos z vloženého kapitálu se tak dramaticky snižuje. Luxus v investičních nemovitostech je často jen drahý koníček, nikoliv efektivní byznys.

Síla průměru a široké cílové skupiny

Pokud chcete, aby vaše investice generovala stabilní cash flow a minimalizovala riziko výpadků příjmů, musíte cílit na zlatý střed. Průměrná nemovitost není v tomto kontextu nic pejorativního. Znamená to byt, který si může dovolit největší procento populace. Jde o solidní, funkční a esteticky neutrální bydlení v lokalitě s dobrou občanskou vybaveností.

Čím je nemovitost specifičtější a dražší, tím užší je okruh potenciálních nájemníků. Hledání nájemníka do luxusního penthousu může trvat měsíce, zatímco na vkusně a prakticky zrekonstruované 2+kk v širším centru města budete mít deset zájemců během prvního odpoledne. Likvidita a rychlost obsazení jsou pro investora klíčové parametry, které určují celkovou ziskovost.

Provozní rizika a údržba nadstandardu

Dalším aspektem, na který začínající investoři zapomínají, je provozní náročnost. Všechno, co je v bytě navíc, se může rozbít. Drahé vybavení, designové baterie nebo atypické osvětlení vyžadují nákladnější servis. Pokud nájemník poškodí podlahu z masivního dubu, oprava bude stát násobně více než u kvalitní vinylové krytiny, která přitom vypadá skvěle a vydrží mnohem hrubší zacházení.

Investiční byt by měl být postaven na principu odolnosti a snadné nahraditelnosti. Cílem je mít interiér, který vypadá moderně a čistě, ale jehož prvky jsou snadno dostupné v běžných obchodních řetězcích. Tím minimalizujete stres i náklady ve chvíli, kdy dojde k běžnému opotřebení nebo nehodě.

Emoce patří domů nikoliv do tabulky

Největším nepřítelem investora jsou jeho vlastní emoce. Často slýchám věty typu: Ale mně by se v tomhle šeru špatně vstávalo, nebo Tohle lino bych si v životě nevybral. To jsou irelevantní připomínky. Vy v tom bytě vstávat nebudete. Pro studenta, mladý pár nebo pracujícího profesionála, který v bytě jen přespává, mohou být prioritou úplně jiné věci, například blízkost metra nebo rychlý internet.

Úspěšný investor se dívá na svět skrze Excel a potřeby trhu. Před každým rozhodnutím o nákupu či rekonstrukci si položte otázku: Zvýší tento prvek nájemné natolik, aby se mi investice do něj vrátila do pěti let? Pokud je odpověď ne, pravděpodobně se jen snažíte uspokojit svůj vlastní vkus na úkor svého budoucího zisku.

Jak začít myslet jako investor

Prvním krokem k nápravě je analýza poptávky ve vaší lokalitě. Podívejte se na inzertní servery a zjistěte, jaké byty mizí z nabídky nejrychleji. Zpravidla zjistíte, že jde o byty s dispozicí 1+kk až 2+kk, které jsou čisté, světlé a vybavené základním, funkčním nábytkem.

Naučte se oddělovat své vlastní bydlení od svých investic. Váš domov je místo pro emoce, radost a utrácení za věci, které milujete. Vaše investiční nemovitost je nástroj na výrobu peněz. Pokud tyto dva světy dokážete oddělit, stanete se mnohem úspěšnějším investorem.

Máte ve svém portfoliu nemovitost, kterou jste vybírali podle sebe a dnes toho litujete, nebo se vám naopak sázka na standard vyplácí? Každá zkušenost je cenná, proto neváhejte a začněte o svých investicích přemýšlet v číslech, nikoliv v barvách tapet. Pokud hledáte cestu k efektivnímu investování, začněte tím, že odložíte svůj vkus u dveří první prohlídky.