Proč byty zdražují? Developeři si je stále častěji nechávají pro sebe
Proč ceny bytů neklesají, i když se staví? 🏗️ Jedním z klíčových faktorů, o kterém se mluví méně, než by se mělo, je změna strategie velkých developerů. Tradiční model „postav a hned prodej“ ustupuje do pozadí. Stále více novostaveb míří do tzv. institucionálního nájmu. Developeři si byty nechávaj
Mnoho lidí se dnes ptá, proč se ceny nemovitostí v České republice drží tak vysoko, i když úrokové sazby u hypoték nejsou nejnižší a stavební aktivita v některých regionech neutichá. Teorie o nedostatku bytů kvůli pomalému schvalování staveb jsou pravdivé, ale představují pouze část celého příběhu. V pozadí se totiž odehrává zásadní změna ve strategii těch, kteří byty stavějí. Velcí developeři už nechtějí být jen těmi, kdo postaví dům a klíče předají novým majitelům. Stále častěji si byty nechávají ve svém vlastnictví a stávají se z nich velcí pronajímatelé. Tento trend, známý jako institucionální nájemní bydlení, zásadně mění dynamiku trhu a je jedním z hlavních motorů, které brání poklesu cen pro běžné kupující.
Konec tradičního modelu postav a prodej
Po desítky let fungoval trh s novostavbami jednoduše. Developer nakoupil pozemky, vyřídil povolení, postavil bytový dům a jednotlivé jednotky rozprodal koncovým zájemcům nebo drobným investorům. Získané prostředky pak investoval do dalšího projektu. Tento model však začíná ustupovat nové strategii. Velké developerské skupiny si uvědomily, že vlastnit nemovitosti dlouhodobě je pro ně v aktuální ekonomické situaci výhodnější než jednorázový zisk z prodeje. Celé bloky domů nebo dokonce celé rezidenční čtvrti tak vůbec nedorazí do nabídky realitních portálů pro běžné smrtelníky. Místo toho se rovnou přesouvají do portfolií dceřiných společností určených pro správu nájmů.
Ekonomická stabilita a rozložení výnosů v čase
Proč se developeři rozhodli změnit své osvědčené postupy? Hlavním důvodem je optimalizace cashflow. Prodej celého projektu po částech je sice rychlý způsob, jak získat kapitál, ale zároveň firmu vystavuje výkyvům trhu. Pokud v době dokončení stavby zrovna klesne poptávka nebo vzrostou úrokové sazby, developer musí jít s cenou dolů, aby byty prodal. Pokud si však byty ponechá a pronajímá je, buduje si stabilní a předvídatelný příjem, který teče do firmy desítky let. Vlastnictví velkého fondu nemovitostí navíc zvyšuje celkovou hodnotu firmy v očích bank a investorů, což developerům umožňuje čerpat levnější úvěry na další výstavbu.
Nová pravidla DPH jako katalyzátor zisku
Kromě strategického plánování hraje obrovskou roli také daňová politika. Nová pravidla a výklady zákonů týkající se DPH u nájemního bydlení udělaly z tohoto modelu vysoce profitabilní byznys. Když developer byty prodává koncovým uživatelům, musí státu odvést DPH z prodejní ceny. Pokud se však rozhodne byty dlouhodobě pronajímat v určitém režimu, může dosáhnout na mnohem efektivnější daňovou optimalizaci a odpočty, které v konečném důsledku znamenají, že z každého postaveného metru čtverečního vytěží více peněz, než kdyby ho prodal přímo do osobního vlastnictví. Kombinace daňových úspor a rostoucího nájemného v Praze a dalších velkých městech vytváří koktejl, kterému se z pohledu byznysu nedá odolat.
Dopady na běžného kupujícího a trh
Tento posun v byznys modelu má však jeden nepříjemný důsledek pro českou veřejnost. Nabídka bytů k přímému prodeji se uměle zmenšuje. Pokud developer postaví tisíc bytů, ale pět set z nich si nechá pro svůj nájemní fond, na trhu zbude jen polovina původně zamýšlené nabídky. Při stále vysoké poptávce to logicky vede k růstu cen u zbývajících bytů. Lidé, kteří touží po vlastním bydlení, tak nesoutěží jen mezi sebou, ale nepřímo i s velkými korporacemi, které mají o danou lokalitu zájem pro své nájemní projekty. Trh se tak stává méně dostupným a sen o vlastním bytě se pro střední třídu stává stále vzdálenější metou.
Budoucnost bydlení v rukou korporací
Jsme svědky transformace, kterou západní Evropa, například Německo nebo Rakousko, prošla již dříve. Institucionální nájemní bydlení má své výhody, jako je profesionální správa budov nebo vyšší standard služeb pro nájemníky. Nicméně v zemi, kde je vlastnické bydlení hluboce zakořeněno jako symbol jistoty a úspěchu, vyvolává tento trend obavy. Developeři jednají racionálně a sledují zisk, což je jejich úkolem. Otázkou však zůstává, jak na tento trend zareaguje stát a zda dokáže vytvořit podmínky, které vyváží zájmy velkých hráčů s potřebami obyčejných lidí. Pokud se současný směr nezmění, vlastnictví bytu v novostavbě se může brzy stát luxusem, který si bude moci dovolit jen málokdo.
Zajímají vás trendy na realitním trhu a chcete mít přehled o tom, co ovlivňuje ceny bydlení? Sledujte náš blog i nadále a dejte nám vědět, zda byste dali přednost nájemnímu bydlení u stabilní firmy, nebo je pro vás prioritou mít byt zapsaný v katastru na své jméno.