Proč si raději koupím dva malé investiční byty než jeden velký
Proč raději 2x 1+kk než 1x 4+kk? 🏠🏠 vs 🏰 Mnoho investorů dělá tu chybu, že při nahromadění kapitálu automaticky míří k velkým, luxusním nemovitostem. Matematika výnosů a řízení rizik ale často mluví ve prospěch „drobení“ portfolia. Zde jsou 3 důvody, proč volím raději dva menší byty: 1️⃣ Diverz
Proč jsou dva malé investiční byty lepší volbou než jeden velký
Investování do nemovitostí je pro mnoho Čechů symbolem stability a bezpečného přístavu pro jejich úspory. Když se však investor dostane do fáze, kdy disponuje kapitálem umožňujícím nákup větší, luxusní nemovitosti, často stojí před zásadním rozhodnutím. Je lepší vsadit vše na jednu kartu a pořídit prostorný rodinný byt, nebo raději rozdělit prostředky do dvou menších jednotek? Ačkoliv se velký byt může zdát prestižnější, z pohledu čisté matematiky, řízení rizik a strategické flexibility vychází vítězně model dvou menších jednotek. Tento přístup, který můžeme nazvat drobením portfolia, nabízí investorovi mnohem robustnější základy pro dlouhodobé budování bohatství.
Diverzifikace rizik jako základní pilíř bezpečnosti
Hlavním argumentem pro nákup dvou menších bytů je radikální snížení investičního rizika. V investičním světě platí staré známé pravidlo, že byste neměli dávat všechna vejce do jednoho košíku. U nemovitostí to platí dvojnásob. Pokud vlastníte jeden velký byt o dispozici 4+kk a váš nájemník přestane platit nebo se dostane do insolvence, váš příjem z této investice klesne okamžitě na nulu. Náklady na hypotéku, fond oprav a energie však musíte hradit dál.
Pokud ale vlastníte dva menší byty, například 1+kk nebo 2+kk, pravděpodobnost, že oba nájemníci přestanou platit ve stejnou chvíli, je statisticky velmi nízká. I v případě výpadku jednoho nájmu máte stále k dispozici druhý, který pokryje alespoň část vašich nákladů. Toto rozložení rizika se netýká jen lidí, ale i lokality a správy. Jeden byt může být v centru města, druhý v rozvíjející se okrajové části. Problémy s nefunkčním společenstvím vlastníků jednotek nebo nečekaná stavební uzavírka před domem pak neohrozí celou vaši investiční strategii, ale jen její část.
Flexibilita při prodeji a otázka likvidity
Nemovitosti jsou obecně považovány za nelikvidní aktivum, protože jejich prodej trvá týdny až měsíce. U velkých a drahých bytů je tento problém ještě výraznější. Kupců pro luxusní vícepokojové byty je přirozeně méně než zájemců o startovací bydlení. Pokud se v životě dostanete do situace, kdy budete potřebovat rychle uvolnit hotovost, u velkého bytu nemáte jinou možnost než prodat celý objekt. Přicházíte tak o celou investici i o budoucí potenciální zhodnocení.
Vlastnictví dvou menších jednotek vám dává obrovskou svobodu volby. Potřebujete peníze na nový projekt nebo na pokrytí nečekaných výdajů? Můžete prodat pouze jeden byt. Druhá nemovitost vám zůstává, nadále generuje pasivní příjem a vy si udržujete svou pozici na realitním trhu. Menší byty jsou navíc na trhu mnohem likvidnější, takže kupce najdete zpravidla rychleji a za cenu, která lépe odpovídá tržnímu průměru.
Akcelerace splácení hypotéky a pákový efekt
Strategie dvou bytů umožňuje investorovi mnohem kreativněji pracovat s dluhovým financováním. Pokud financujete nákup pomocí dvou samostatných hypoték, otevírá se vám cesta k rychlejšímu oddlužení. Můžete totiž využít metodu koncentrace kapitálu. Veškeré přebytky z nájmů z obou bytů a případné další úspory můžete směřovat k mimořádným splátkám pouze u jedné hypotéky.
Tímto způsobem dokážete jeden z úvěrů doplatit v rekordním čase. Jakmile je první byt splacen, stává se z něj čistý generátor hotovosti, který následně pomůže bleskově umořit dluh na druhé nemovitosti. Tento sněhový efekt u jedné velké hypotéky nefunguje tak efektivně z psychologického ani praktického hlediska. Dosažení milníku v podobě zcela splaceného bytu je pro investora silnou motivací a z pohledu banky se stáváte bonitnějším klientem pro další případné nákupy.
Výnosové procento a cílová skupina nájemníků
Z čistě ekonomického pohledu dosahují menší byty často vyššího procentuálního výnosu z nájemného ve vztahu k pořizovací ceně. Zatímco u velkého bytu narážíte na strop toho, co je rodina ochotna zaplatit za měsíční bydlení, u malých bytů je cena za metr čtvereční nájmu obvykle vyšší. Poptávka po malometrážních bytech je navíc stabilní v každé ekonomické cyklistice. Studenti, mladí profesionálové nebo senioři hledají malé byty neustále.
Závěrem lze říci, že ačkoliv správa dvou nemovitostí vyžaduje o něco více administrativy než správa jedné, přínosy v podobě bezpečnosti a flexibility tyto drobné nepříjemnosti bohatě vyvažují. Pokud budujete portfolio pro zajištění na stáří nebo pro generování pasivního příjmu, dívejte se na reality jako na skládačku. Dva malé a pevné dílky vám v dlouhodobém horizontu poskytnou mnohem větší stabilitu než jeden velký a křehký kus. Jakou cestu zvolíte vy? Budete stavět na rodinném stříbře, nebo vsadíte na diverzifikovanou síť menších jednotek? Podělte se o své zkušenosti v diskuzi.