Ustoodí vaše investice do nemovitostí černý scénář? Proveďte si zátěžový test

Uvažujete o koupi investičního bytu nebo domu a tabulky vám vycházejí přímo ideálně. Nájemné pokryje hypotéku, ještě zbude na kávu a hodnota nemovitosti v čase krásně roste. Jenže investování do nemovitostí není sprint na sto metrů v ideálních podmínkách. Je to vytrvalostní běh, při kterém může začít foukat silný protivítr nebo se zhoršit terén. Pokud na tyto změny nejste připraveni, může se slibná cesta k bohatství proměnit v noční můru.

Investování má sloužit k budování majetku a zajištění klidu, nikoliv k vyvolávání úzkosti z každého pohybu na finančním trhu. Klíčem k úspěchu není jen schopnost najít dobrou příležitost, ale především schopnost udržet si ji i v dobách, kdy se ekonomice nedaří. Proto je nezbytné podrobit každou zamýšlenou koupi takzvanému zátěžovému testu ještě předtím, než podepíšete rezervační smlouvu.

Proč ideální scénář v realitě často selhává

Mnoho začínajících investorů se dopouští chyby, kterou nazývám optimistickým zkreslením. Počítají s aktuální výší úrokové sazby, předpokládají stoprocentní obsazenost po celých dvanáct měsíců v roce a věří, že ceny nemovitostí porostou o pět procent ročně až do nekonečna. Jenže trh je cyklický a nepředvídatelný.

Během své praxe jsem zažil období, kdy úrokové sazby během krátké doby skokově vzrostly, i časy, kdy se trh s nemovitostmi ochladil a ceny mírně poklesly. Ti, kteří měli své finance napnuté na maximum a počítali jen s růžovou budoucností, najednou zjistili, že musí investici dotovat z vlastní kapsy víc, než si mohou dovolit. V horším případě museli nemovitost pod tlakem a se ztrátou prodat.

První zkouška ohněm: Co když úrokové sazby vzrostou o procento

Úroková sazba je jedním z nejdůležitějších parametrů vaší investice, pokud využíváte pákový efekt v podobě hypotéky. I zdánlivě malý pohyb o jedno procento nahoru může u milionových úvěrů znamenat tisícové rozdíly v měsíční splátce. Pokud vaše kalkulace vychází takzvaně na nulu při současných sazbách, jste ve velmi rizikové zóně.

Při každém výpočtu výnosnosti si položte otázku: Bude mi tato investice dávat smysl i po příští fixaci, pokud sazba bude o jeden nebo dva procentní body vyšší? Pokud by vám zvýšená splátka měla zruinovat rodinný rozpočet nebo smazat veškerý cash flow, je to jasný signál k opatrnosti. Rezerva v cash flow není luxus, je to bezpečnostní pás vaší investice.

Důsledky poklesu tržní ceny nemovitosti

Druhou častou obavou, která se občas stává realitou, je pokles tržní hodnoty nemovitosti. Mnoho lidí se uklidňuje tím, že nemovitost neprodávají, takže je jim jedno, jakou má zrovna cenu. To je sice pravda, ale jen do chvíle, než potřebujete refinancovat úvěr. Banky se při refinancování dívají na aktuální hodnotu zastavené nemovitosti a poměr výše úvěru k této hodnotě.

Představte si, že trh poklesne o deset procent. Máte dostatečný polštář ve vlastním kapitálu, aby vás banka nepovažovala za rizikového klienta? Pokud by hodnota nemovitosti klesla pod výši vašeho dluhu, dostáváte se do velmi nevýhodné vyjednávací pozice. Zátěžový test by měl obsahovat scénář, ve kterém hodnota nemovitosti klesne, a vy přesto zůstanete v bezpečí.

Když testem neprojdete, nezoufejte a změňte strategii

Co dělat, pokud zjistíte, že vaše vysněná nemovitost při simulaci horších časů finančně nevychází? Rozhodně to neznamená, že nemáte investovat vůbec. Znamená to jen, že musíte upravit parametry svého hledání. Cílem je najít takovou investici, která vás nechá v noci klidně spát.

Můžete se poohlédnout po menším bytě ve stejné lokalitě, který bude mít nižší celkové náklady a snazší udržitelnost. Další možností je změna lokality. Místo centra krajského města se zaměřte na oblasti s dobrou dopravní dostupností, kde jsou ceny příznivější, ale poptávka po nájemním bydlení stále stabilní. Třetí cestou je navýšení vlastního kapitálu, čímž snížíte celkovou zadluženost a tím i citlivost na změny úrokových sazeb.

Vaším cílem je finanční svoboda nikoliv bankrot

Investujeme proto, abychom na konci cesty měli více peněz a více svobody. Pokud se však upíšete projektu, který stojí na hliněných nohou a zhroutí se při prvním náznaku ekonomické recese, dosáhnete pravého opaku. Riskovat příliš se v oblasti realit nevyplácí, protože chyby jsou zde drahé a náprava trvá roky.

Nepodléhejte emocím a nenechte se strhnout pocitem, že vám ujíždí vlak. Kvalitní investiční příležitosti se na trhu objevují neustále. Důležité je být v momentě, kdy se objeví, ve finanční kondici, která vám umožní je využít a dlouhodobě držet. Investujte hlavou, počítejte s rezervami a buďte připraveni na to, že ne vždy bude svítit slunce.

Závěrem lze říci, že dobrá investice je ta, která vás finančně neohrozí ani v dobách krize. Pokud vaše čísla ustojí zvýšení sazeb i pokles cen, gratuluji, našli jste robustní příležitost. Pokud ne, buďte k sobě upřímní a hledejte dál. Vaše budoucí já vám za tuto obezřetnost poděkuje. Pokud si nejste jisti svými výpočty, neváhejte se poradit s odborníky, kteří mají zkušenosti z různých tržních cyklů. Investování je cesta a správná příprava je polovinou úspěchu.