Využijte svou nemovitost jako páku k další koupi a financujte chytře

Vlastnit nemovitost v dnešní době neznamená jen mít střechu nad hlavou nebo stabilní investici, která se v čase zhodnocuje. Pro mnoho lidí je již splacená nebo částečně splacená nemovitost neviditelným kapitálem, který leží ladem. Pokud uvažujete o rozšíření svého realitního portfolia, nákupu rekreačního objektu nebo pořízení většího bytu pro rodinu, nemusíte nutně čekat, až na účtu naspoříte miliony korun. Klíčem k vašemu dalšímu kroku může být právě to, co už vlastníte.

Investování do nemovitostí je často vnímáno jako aktivita vyhrazená pouze pro ty, kteří disponují vysokou hotovostí. Tento mýtus však brzdí mnoho potenciálních investorů v rozletu. Strategické využití stávajícího majetku jako páky pro další financování je běžným nástrojem zkušených hráčů na trhu, ale i běžných rodin, které chtějí efektivně pracovat se svým bohatstvím. V tomto článku si rozebereme, jak tento proces funguje a proč může být pro vás výhodnější než klasické spoření.

Princip zástavy a síla equity

Když žádáte o hypotéku, banku zajímá především to, jak bezpečný pro ni úvěr bude. Standardně se po žadatelích vyžaduje, aby složili zhruba dvacet procent hodnoty kupované nemovitosti z vlastních zdrojů. Pokud však již vlastníte jiný byt, dům nebo pozemek, můžete tento majetek nabídnout bance jako dodatečné zajištění. V bankovní terminologii pracujeme s pojmem equity, což je rozdíl mezi tržní cenou nemovitosti a nesplacenou částí hypotéky.

Pokud je vaše stávající nemovitost zcela bez dluhů, její celá hodnota slouží jako obrovská výhoda. Jestliže na ní ještě máte zbytek hypotéky, banka započítá tu část hodnoty, kterou jste již splatili. Tímto způsobem se vaše nemovitost stává virtuální hotovostí, kterou vložíte do transakce místo peněz z běžného účtu.

Jak díky dvěma nemovitostem dosáhnout na nulovou akontaci

Jednou z největších bariér při koupi bytu je nutnost mít připravené statisíce až miliony korun na počáteční vklad. Využitím zástavy stávající nemovitosti však můžete dosáhnout na takzvané stoprocentní financování záměru. V praxi to znamená, že si na koupi nového bytu nemusíte brát peníze z úspor.

Bankovní ukazatel LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zajištění, se v tomto případě nepočítá pouze z jedné nemovitosti, ale ze součtu hodnot obou objektů. Pokud kupujete byt za pět milionů a zastavíte zároveň svůj současný byt v hodnotě dalších pěti milionů, celkové zajištění je deset milionů. Pětimilionový úvěr pak představuje LTV ve výši padesáti procent. Pro banku jde o velmi bezpečný obchod a vy se vyhnete nutnosti skládat hotovost.

Cesta k nižším úrokovým sazbám a lepším podmínkám

Nižší ukazatel LTV není výhodný jen kvůli tomu, že nemusíte mít úspory. Má přímý dopad na vaši peněženku skrze úrokovou sazbu. Banky segmentují své nabídky podle rizika. Čím nižší je poměr půjčky k hodnotě zástavy, tím nižší riziko banka nese a tím lepší úrok vám může nabídnout.

Rozdíl mezi LTV osmdesát procent a padesát procent může v horizontu třiceti let splácení znamenat úsporu stovek tisíc korun na úrocích. Využitím páky skrze vlastněnou nemovitost se tak dostáváte do kategorie prémiových klientů, kteří mají přístup k nejvýhodnějším sazbám na trhu. Vaše již vlastněná nemovitost vám tedy nejen umožní koupit tu další, ale zároveň zlevní její financování.

Strategie pro budoucí rentiéry a rodinné plány

Tento model financování je ideální pro ty, kteří si chtějí vybudovat portfolio nájemních bytů. Namísto prodeje prvního bytu, abyste měli na větší, si starý byt ponecháte, pronajmete ho a nájemné použijete na pokrytí části splátek. Zároveň tento starý byt použijete jako zástavu pro koupi nového rodinného bydlení. V dlouhodobém horizontu tak vlastníte dvě nemovitosti, které se zhodnocují, místo jedné.

Tato strategie vyžaduje pečlivé plánování a správné nastavení cashflow. Je důležité počítat s tím, že ručíte oběma nemovitostmi, a proto je zásadní mít finanční rezervu pro případ výpadku příjmů nebo neobsazenosti nájemního bytu. Nicméně z hlediska budování bohatství jde o jeden z nejefektivnějších způsobů, jak využít realitní trh ve svůj prospěch.

Udělejte první krok k vaší další investici

Využití nemovitosti jako finanční páky je sofistikovaný krok, který vyžaduje přesný odhad tržních cen a znalost aktuálních podmínek jednotlivých bankovních domů. Každá situace je individuální a to, co funguje u jednoho klienta, nemusí být optimální pro druhého. Klíčem je znát aktuální hodnotu vašeho majetku v očích banky.

Zajímá vás, jakou hodnotu má vaše aktuální nemovitost pro účely dalšího financování? Chcete vědět, zda byste i vy mohli koupit další nemovitost bez nutnosti sahat do úspor? Rád pro vás vypracuji nezávaznou analýzu vašich možností a spočítám, jakou páku můžete ve svém konkrétním případě využít. Stačí se mi ozvat a společně najdeme cestu, jak váš majetek rozhýbat směrem k dalším cílům.