Novostavba za 2 roky: Investice, nebo brzda

Investice do nemovitosti, která v tuto chvíli existuje pouze na papíře architekta, má v očích mnoha lidí nádech exkluzivity a jistého zisku. Představa moderního bytu v novostavbě, který se po dokončení zhodnotí, je lákavá. Nicméně pohled zkušeného investora musí být kritičtější. Nákup nemovitosti s termínem dokončení za dva nebo tři roky totiž přináší specifické ekonomické výzvy, které mohou výrazně zpomalit váš finanční rozvoj.

V tomto článku se podíváme na to, proč byste měli být obezřetní při sjednávání ceny, jak nákup ovlivňuje vaši schopnost brát si další úvěry a proč je časový faktor u novostaveb často podceňovaným nákladem.

Správné nastavení ceny a riziko trhu

Základním pravidlem při nákupu nemovitosti ve výstavbě je, že byste měli platit aktuální tržní cenu, nikoliv cenu budoucí. Developeři se někdy snaží do prodejní ceny promítnout očekávaný nárůst hodnoty v čase, čímž vás ale připravují o vaši rizikovou prémii. Jako kupující totiž nesete riziko, že se trh za dva roky může nacházet v úplně jiné fázi.

Pokud koupíte byt za cenu, která odpovídá odhadu trhu za dva roky, prakticky veškerý potenciální zisk z nárůstu hodnoty odevzdáváte developerovi hned na začátku. Pokud by navíc došlo k poklesu cen nemovitostí nebo ke stagnaci, ocitnete se v situaci, kdy vlastníte aktivum s nižší hodnotou, než za jakou jste ho pořídili. Riziko nese kupující, a proto musí být cena nastavena tak, aby toto riziko kompenzovala.

Neviditelná past na vaši bonitu

Jedním z nejvíce přehlížených aspektů nákupu novostavby je vliv na vaši úvěrovou kapacitu. I když byt ještě nestojí a vy hypotéku pravděpodobně zatím nesplácíte v plné výši, bankovní systém o vašem závazku ví. Máte schválený úvěrový rámec, který se počítá do vašeho celkového zadlužení.

Tento stav může trvat i několik let. Během této doby je vaše bonita u vázána k projektu, který vám zatím nepřináší žádný užitek. Pokud by se na trhu objevila jiná, extrémně výhodná investiční příležitost, například levný byt k rekonstrukci nebo zajímavý komerční prostor, s velkou pravděpodobností na další hypotéku nedosáhnete. Vaše finanční mobilita je zmrazena v rozestavěném projektu, což může být pro dravého investora fatální brzda.

Absence cashflow a nájemní vakuum

Investování do nemovitostí je z velké části o peněžním toku. U hotového bytu můžete prakticky okamžitě po nákupu najít nájemníka a začít inkasovat nájemné, které pokrývá náklady na úvěr a generuje zisk. U novostavby, která bude dokončena za dva roky, se dobrovolně vzdáváte čtyřiadvaceti měsíčních nájmů.

Toto nájemní vakuum představuje reálnou ztrátu. Peníze, které byste za ty dva roky vybrali na nájemném, by mohly sloužit jako základ pro akontaci na další nemovitost nebo by mohly být reinvestovány jinam. Namísto toho máte kapitál nebo úvěrovou kapacitu vázanou v betonu, který teprve tuhne. Pro budování portfolia je rychlost rotace kapitálu a generování cashflow klíčová, a novostavba tento proces přirozeně zpomaluje.

Kdy dává nákup z papíru smysl

Abychom nebyli jen negativní, nákup novostavby má i své výhody, pokud jsou dodrženy správné podmínky. Máte možnost ovlivnit klientské změny, vybíráte si z nejlepších bytů v projektu a kupujete moderní standard, který bude vyžadovat minimální údržbu po mnoho let.

Smysl to dává především tehdy, pokud je cena skutečně atraktivní vzhledem k dnešku, nebo pokud plánujete v nemovitosti sami bydlet a prioritou pro vás není okamžitý výnos, ale kvalita života. Pokud však uvažujete čistě jako investor, musíte si položit otázku, zda by stejný kapitál v hotovém bytě neudělal za ty dva roky mnohem více práce.

Závěrečné shrnutí a doporučení

Nákup novostavby za dva roky je strategické rozhodnutí, které vyžaduje pečlivé počty. Nesmíte se nechat zlákat pouze vizualizacemi a sliby o budoucím růstu. Vždy trvejte na ceně, která reflektuje současný trh, a počítejte s tím, že na nějakou dobu ztratíte schopnost financovat další projekty.

Pokud s investováním začínáte a vaším cílem je co nejrychleji vybudovat portfolio několika bytů, může pro vás být výhodnější hledat hotové nemovitosti k okamžitému pronájmu. Máte již s investicemi do novostaveb zkušenost, nebo dáváte přednost jistotě hotového bytu? Své názory a zkušenosti nám můžete napsat do komentářů nebo se na nás obrátit pro konzultaci vaší investiční strategie.