Jak danit příjmy z nemovitostí | Radek Procyk

Koupilijstesibyt,pronajímátehoaradujeteseztoho,ževšeklapeacítítesejakoskutečnýrealitníinvestor?

Pakalepřicházíbřezenablížísepovinnostpodatdaňovépřiznání.MožnáVástotrochustresuje.Nebojte,pokudnebudetechtítněcoopravduspeciálního,takjetovlastněhračka.PokusímseVáscelýmprocesemrelativnějednodušeprovéstnanásledujícímmodelovémpříkladu.

Koupilijstesivroce2021bytza2,5milionu.Zkupnícenyjste0,5milionuzaplatilihotověa2zbývajícímilionyjstesipůjčilinahypotéku(ideálněmýmprostřednictvím ). Byt je celý rok pronajatý a nájemné je 10 000 měsíčně, 3000 jsou pak poplatky (nad rámec nájmu) z čehož je fond oprav je1000Kč.

HnednazačátkubychVásvarovalodnápadupříjmyznájmunedanit.Onobysetotiždocelajednodušemohlostát,žeseto„provalí“,akdyžnaVáspak přijde kontrola z "nančního úřadu, tak to bude všechno možné, jen ne příjemné. O tom, že kromě doplatku daně riskujete i případné pokuty,radějidálmluvitaninebudu.

Taktedykde začít?

Tenkdosevevěcechmocnevyzná(ajetedyspíšmajitelnemovitosti,kterásepronajímá,nežinvestor)využijemožnostdaňovéhopaušálu.Daňovýpaušálnapříjmyzpronájmunemovitostíjestanovenna30%–toliksitedymůžetezpříjmůodečíst,anižbystemuseli"nančnímuúřadudokládat,jakjste tyto prostředky vynaložily. Pokud tedy Váš příjem byl 120 000 za rok, tak by ony paušální náklady byly 36 000. Z částky 84 000 tisíc by se Vámvypočítávaladaňzpříjmu,kteráje15%–nadaníchbystetakzaplatili12600zarok.Tojevícnež1000korunměsíčněaspolustím,žehypotékumátetřeba9000bytoznamenalo,žeVámvlastněvůbecnicnezbyde.

Jaktojdeudělatchytřeji?

Pokudsenerozhodnetevyužítvýšeuvedenýdaňovýpaušál,takjakjsemoněmpsalvýše,takmátepořáddruhoumožnostatoujeuplatněnínákladů.Řada nezkušených lidí se v tuto chvíli zasekne a řekne si, že přeci s bytem žádné náklady nemají – tedy možná tam nechali jednou vymalovat, ale toudělalněkdozapártisícadostmožná„bezpapírů“.Onojetoalecelétrochujinakavymůžetevyužítcelouřadunákladů,kterénaprvnípohledvidětnejsou.

Mezinejčastějšínákladypakpatří:

odpisy nemovitosti – za mne jednoznačně nejlepší náklad, protože Vás zdánlivě nic nestojí, ale velmi Vám pomůže snižovat daňový základ.Pokudjstesikoupiliinvestičníbyt,takhomůžetepostupněodepisovatpodobu30tilet,přičemžprvníaposledníroksiodepíšete1,4%zkupnícenyavšechnyostatníroky3,4%.Vnašempřípaděbyvýšeodpisuzarok2022byla85000Kč

úrokyzhypotéky–pokudjstesinakoupibytuvzalihypotéku,takzaplacenéúrokymůžeteuplatnitjakonáklad(pozornejsoutotyúroky,kteréuvádítevdaňovémpřiznáníkeslevěnadani).Úrokysesamozřejměvčaserůzněmění,alevnašempřípaděklidněmohoubýt60000zarok.

pojištění nemovitosti –pokud máte nemovitostpojištěnou (Jistě máte,protože máte hypotékua tak topo Vás bankapožaduje. Ale Vyjstezodpovědní a měli byste pojistku i kdybyste hypotéku neměli.), tak i cena ročního pojistného je odečitatelným nákladem – v našem případě tobudedalšíchtřeba800korun.

fondoprav–jakjistěvíte,takfondopravnemůžetepřeúčtovávatnájemníkovi,alecojstemožnánetušilije,žehomůžetepoužítjakodaňověuznatelný náklad (za předpokladu, že nebyl využit k technickému zhodnocení nemovitosti). V našem případě tak na hromádku nákladůpřihazujemedalšíchkrásných12000Kč.

nákladynaauto–pokudtřebanaprohlídkybytujezdíteautem,taksitorovněžmůžetedátdonákladů.Předpokládám,žemálokdozVásbudemít auto jen pro ježdění na nemovitosti, ale spíš ho budete používat i k soukromým účelům – pro tento případ můžete využít paušálněstanovenoučástku4000Kčzakaždýměsíc,kdyjsteautopoužilikcestámspojenýmsbytem.Takžedovýdajůpřidávámekrásných48000Kč.

Pakexistujídalšímožnosti,covšechnojdeještězapočítatdonákladů,alezpravidlaseužnejednáovysokéčástky.Kdyžsetedypodívámenanašenáklady,takjetoúctyhodných205800Kč.Vytvořilijstesitedykrásnoudaňovouztrátu.

K čemu taková daňová ztráta je? Pokud jste zaměstnaní, tak Vám vlastně moc nepomůže, protože daňová ztráta z pronájmu nejde použít protipříjmům ze zaměstnání. Pokud podnikáte, tak je to jiný příběh, tam samozřejmě můžete tuto ztrátu uplatnit a snížit si tak celkovou daňovou zátěž.Ušetřenépenízenadaníchtakjsouvlastnědalšímziskem,kterýdálpodporujevýhodnostVašíinvesticedonemovitosti.

Takteďužvíte,jaksepoznáinvestor–místotohoabynadaníchzaplatil12600,taknezaplatínic,nebosiještěnechásnížitdanězpodnikání.Pokudjsteserozhodliinvestovatdonemovitostí,taksenebojteanaplnovyužijteto,coVámnášdaňovýsystémumožňuje.